Контроль ринку нерухомості: уряд готує посилення

На українському ринку нерухомості готуються нові зміни, покликані зробити операції з житлом більш прозорими та контрольованими з боку держави. Уряд і податкові органи посилюють моніторинг угод купівлі-продажу й оренди житла, мотивуючи це потребою боротьби з ухиленням від сплати податків, тіньовими доходами та відмиванням коштів. Для бізнесу, рієлторів і громадян це означатиме не лише більше звітності, а й зростання адміністративного навантаження. Водночас державі нові правила обіцяють збільшення бюджетних надходжень і контроль над нелегальними доходами.

Фіскальні мотиви: чому посилюють контроль

Головна причина змін — потреба скоротити тіньовий ринок оренди, де значна частина угод укладається неофіційно, а податки сплачують лише окремі орендодавці. Для держави в умовах війни й відновлення це мільярдні щорічні втрати, тому ринок нерухомості стає одним із ключових напрямів посиленого контролю. Логіка проста: кожен, хто отримує дохід від володіння житлом, має сплачувати податки так само, як будь-який інший платник.

Нові інструменти контролю

Планується розширити обмін даними між держреєстрами: податкова матиме прямий доступ до реєстру речових прав, нотаріальних реєстрів і баз банківських операцій, що дасть змогу відстежувати угоди в режимі реального часу. Також створять електронний реєстр договорів оренди житла, куди вноситимуть усі письмові договори з даними про сторони, суму оренди та строк дії. Для угод купівлі-продажу посилять ідентифікацію сторін через BankID або КЕП, а нотаріуси зобов’язані будуть повідомляти податкову про кожен факт відчуження нерухомості одночасно з внесенням запису до Держреєстру прав.

Вплив на ринок оренди

Ринок оренди традиційно вважається найбільш «сірим» сегментом нерухомості. Багато власників квартир здають житло без договорів, обходячи податковий облік, або використовують фіктивні короткострокові угоди, щоб уникнути оподаткування. Нові механізми покликані зробити цей ринок видимим для держави.

Очікується, що після запровадження електронної реєстрації договорів та посилення банківського моніторингу обіг готівки в оренді скоротиться. Власникам стане складніше приховувати доходи, а орендарі отримають більше правового захисту: офіційний договір дозволить доводити правомірність проживання, вимагати повернення застави чи захисту від необґрунтованого виселення.

Втім, є й побоювання. Експерти прогнозують, що частина власників квартир може тимчасово відмовитися від здачі житла, щоб уникнути податкового навантаження. Це, своєю чергою, може зменшити пропозицію і підняти ціни на оренду, особливо у великих містах.

Як контролюватимуть купівлю-продаж

При купівлі або продажу житла ключовим стає питання декларування доходів. Податкова служба розробляє алгоритм автоматичного звірення між сумою, зазначеною в договорі, та реальною ринковою ціною аналогічних об’єктів у регіоні. Якщо вартість суттєво нижча, система автоматично позначатиме угоду як ризикову.

Також зросте роль банків, адже вони зобов’язані повідомляти ДПС про сумнівні транзакції, пов’язані з великими сумами або регулярними операціями на рахунках фізичних осіб. У перспективі держава планує заборонити повну оплату готівкою — операції понад певну межу (ймовірно, 200–300 тис. грн) можуть пройти лише через банківські рахунки. Це дозволить прозоро відстежувати рух коштів і зменшити ризики відмивання грошей через нерухомість.

Реакція ринку та професійної спільноти

Рієлтори, забудовники й нотаріуси сприймають нововведення неоднозначно: прозорість угод підвищує гарантії законності, але додаткова бюрократія може сповільнити оформлення й здорожчати послуги. Представники ринку застерігають, що надмірний фіскальний тиск може підштовхнути частину власників до неофіційних схем, однак більшість експертів визнає: у довгостроковій перспективі прозорий ринок зменшує правові ризики та підвищує довіру до інвестування в житло.

Міжнародний досвід

Україна рухається в напрямі європейських практик, де податковий контроль у сфері нерухомості є звичною нормою. Наприклад, у Польщі всі орендні договори обов’язково реєструються, а податок (від 8,5% до 12,5%) сплачується автоматично через податкову декларацію онлайн. В Італії діє система «Cedolare secca», яка дозволяє спрощене оподаткування доходів від оренди, але при умові офіційної реєстрації договору.

Для України такий підхід може стати перехідним етапом: держава може запровадити пільгову ставку податку для тих, хто вперше офіційно декларує оренду житла. Це стимулювало б власників легалізувати доходи без ризику великого фінансового навантаження.

Юридичні ризики та майбутні тенденції

Посилення контролю може спричинити зростання кількості судових спорів, особливо коли податкова донараховуватиме податки на підставі непрямих ознак доходу чи ринкової вартості, тому юристи радять ретельно оформлювати угоди, зберігати платіжні документи та уникати «сірих» готівкових розрахунків. Додатково обговорюється запровадження електронного декларування нерухомості для фізичних осіб, що дасть змогу автоматично виявляти розбіжності між деклараціями та даними реєстрів. Економісти очікують, що підвищення прозорості ринку нерухомості зміцнить макрофінансову стабільність, а легалізація орендного сегмента може щороку приносити бюджету понад 10 млрд грн.

Висновок:
Посилення державного контролю за угодами купівлі-продажу та оренди житла є неминучим етапом розвитку економічної системи України. Попри початкові труднощі для учасників ринку, у перспективі це сприятиме зміцненню правової держави, зменшенню тіньового сектору та зростанню довіри між громадянами та державними інституціями.

Якщо у вас виникли питання або проблеми, пов’язані із оподаткуванням, укладанням договорів оренди чи легалізацією доходів від нерухомості — звертайтеся до фахівців з податкового та юридичного консалтингу, щоб знайти оптимальне рішення у вашій ситуації.

Автор – Світлана Круторогова, адвокат Адвокатського об’єднання «Юридична компанія «WINNER».