Постанова Вищого господарського суду України (№17-05/5026/275/2012 від 07.03.2017р.) змусила всіх ще раз звернути увагу на форму попереднього договору.

В чому полягала суть спору?

Сторони підписали попередній договір, обумовивши в ньому свої зобовʼязання в майбутньому укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна. Покупець сплатив аванс, проте продавець свідомо ухилявся від наступного підписання основного договору, за яким право власності на нерухоме майно перейшло б до покупця. Не погодившись з такими діями, покупець звернувся до суду, але суди всіх інстанцій дійшли до висновку про необґрунтованість позовних вимог на підставі наступного.

За вимогами ст.635 Цивільного кодексу України (ЦКУ), форма попереднього договору має відповідати формі майбутнього основного договору. За вимогами ст.657 ЦКУ, договір купівлі-продажу нерухомості підлягає обовʼязковому нотаріальному посвідченню.

Недотримання вимоги щодо форми договору має наслідком неукладеність такого договору, тобто у сторін не виникають зобовʼязання, зазначені в ньому. На підставі цих загальних норм ВГСУ і зробив висновок, що відсутність нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна не тягне зобовʼязань сторін підписати, а тим більше, виконати основний договір, оскільки попередній договір є фактично неукладеним. Питання ж сплачених коштів не було розглянуто в постанові ВГСУ.

Все це приводить до висновку, що під час укладання та підписання попередніх договорів слід ретельно перевіряти всі вимоги щодо змісту і форми таких договорів, незважаючи на прогнозоване укладання в майбутньому основного договору, який регулюватиме такі господарські правовідносини.