Налог на недвижимость вырос из-за ошибок ГНС: как проверить и исправить

В течение 2025 года налоговая служба выявила масштабные проблемы с начислением налога на недвижимость у миллионов украинцев. По данным ГНС, уплата налога выросла на 22% по сравнению с прошлым годом, однако многие владельцы сообщают об ошибках в расчетах. Начисления часто имеют неверный адрес, некорректную площадь, отсутствуют данные о законных льготах, а иногда налог начисляется на имущество, которого у владельца вообще нет. Синхронизация данных между Реестром прав на недвижимость, Государственным земельным кадастром и системой ГНС создала хаос в базах данных.

Масштабы проблемы: почему выросли начисления
В 2025 году налог на недвижимость платят почти 740 тысяч граждан Украины. По данным ГНС, с января по август 2025 года в местные бюджеты было перечислено 8,7 млрд грн налога — на 22% больше, чем за аналогичный период 2024 года. Однако не все начисления корректны: по оценкам юристов и общественных организаций, от 8% до 15% начислений содержат ошибки.

Основные причины роста начислений: увеличение ставок в некоторых местных советах, технические ошибки при синхронизации данных, расширение базы плательщиков, ошибки в земельном кадастре и реестре прав, автоматически синхронизированные с системой ГНС без проверки.

Типичные ошибки в начислении налога

1. Неверно указан адрес. Система ГНС часто получает ошибочные адреса из кадастра. В результате: налог начисляется по адресу, где человек не живёт, или по нескольким совпадающим адресам.
2. Неверная площадь объекта. Данные о площади часто расходятся между документами на собственность и кадастром. ГНС использует большую площадь, что увеличивает налог. Например, реальная площадь — 55 кв.м, а по базе — 67 кв.м.
3. Неправильное применение льгот. Закон предусматривает льготы для многодетных семей, инвалидов, участников боевых действий и др. Но система часто не учитывает их автоматически, поэтому граждане должны подавать документы самостоятельно.
4. Ошибка в площади льготы. Первые 60 кв.м квартиры не облагаются налогом (для домов — 120 кв.м), но система часто неверно рассчитывает льготу, особенно при наличии нескольких объектов.
5. Начисление за проданное имущество. Из-за задержки синхронизации налог начисляется на проданную недвижимость.
6. Неверная ставка налога. Максимальная ставка не может превышать 1,5% от минимальной зарплаты за кв.м (в 2025 году — 120 грн). ГНС часто использует устаревшие ставки вместо актуальных.
7. Двойное начисление. Иногда налог начисляется дважды за один и тот же объект из-за технических ошибок.

Где проверить начисление налога

• Электронный кабинет ГНС (cabinet.tax.gov.ua) — самый удобный способ. Авторизация через ЭЦП или ID.gov.ua, раздел «Электронный кабинет для граждан», найдите уведомление-решение (ППР) по налогу на недвижимость. В ППР указаны адрес, площадь, ставка, льготы и сумма налога.
• Мобильное приложение «Моя налоговая» — позволяет просматривать ППР без ЭЦП.
• Онлайн-калькулятор ГНС (tax.gov.ua/calculator/realty) — самостоятельно рассчитать сумму налога. Если сумма в калькуляторе сильно отличается от ППР — это признак ошибки.
• Письменное заявление в ГНС — если нет ЭЦП, напишите заявление в территориальную ГНС с просьбой провести сверку данных.

Алгоритм действий при обнаружении ошибки

1. Подготовьте документы — выписку из реестра прав, договор купли-продажи, госакт о праве собственности, план объекта, документы о льготах (свидетельства о рождении детей, справка об инвалидности).
2. Подайте заявление в территориальную ГНС: ФИО, ИНН, адрес объекта, суть ошибки, корректные данные, просьба о сверке и перерасчёте.
3. Приложите копии подтверждающих документов.
4. Заявление можно подать лично, по почте, e-mail или через кабинет.
5. Ждите решения: по Налоговому кодексу, ГНС должна провести сверку в течение 30 дней. Если найдены расхождения, орган обязан сделать перерасчёт, выслать новое ППР и отменить старое.
6. Проверьте новое ППР. Если ошибка осталась — подайте повторное заявление.

Применение льгот и ответственность
Первые 60 кв.м жилой недвижимости не облагаются налогом, но многие не получают эту льготу автоматически. Многодетные семьи (от 5 детей) вправе на полное освобождение, но ГНС часто требует оригиналы свидетельств.
Важно: если не поданы документы до 1 июля, можно подать их позже — ГНС обязана пересчитать и вернуть переплату.

Рекомендации владельцам

• Проверяйте ППР ежегодно до 1 июля и сравнивайте с документами.
• Контролируйте данные в Реестре прав — выписка минимум 1 раз в год.
• Исправляйте ошибки в кадастре без промедления.
• Подайте льготные документы вовремя — до 1 июля.
• Следите за изменениями законодательства через сайт ГНС и местные советы.
• Обращайтесь в ГНС при ошибке — не ждите накопления долга.
• Храните квитанции минимум 3 года.

Выводы
Ошибки в начислении налога на недвижимость — серьёзная проблема для миллионов украинцев. Синхронизация государственных данных, устаревшие кадастры, технические ошибки приводят к завышенным начислениям.
Однако у граждан есть право на справедливый перерасчёт. По НК собственники могут письменно обратиться в ГНС для сверки и перерасчёта.

Автор — Александр Наконечный, адвокат, руководитель практики корпоративного и хозяйственного права АО «Юридическая компания WINNER».

Если у вас есть вопросы по правильности начисления, ошибкам в ГНС, оспариванию ППР, возврату переплат, защите прав собственников, применению льгот — обращайтесь к профессиональной команде в сфере налогового и хозяйственного права.