Податок на нерухомість зріс через помилки ДПС: як перевірити та виправити

Протягом 2025 року податкова служба виявила масштабні проблеми в нарахуванні податку на нерухомість для мільйонів українців. За даними ДПС, сплата податку зросла на 22% порівняно з минулим роком, однак багато власників повідомляють про помилки в розрахунках. Нарахування часто мають неправильну адресу, некоректну площу, відсутні дані про законні пільги, а іноді податок нараховується за майно, якого власник взагалі не має. Синхронізація даних між Реєстром прав на нерухомість, Державним земельним кадастром та системою ДПС створила хаос у базах даних.

Масштаби проблеми: чому зросли нарахування

У 2025 році податок на нерухомість сплачують майже 740 тисяч громадян України. За даними ДПС, з січня по серпень 2025 року до місцевих бюджетів було перераховано 8,7 млрд гривень податку – на 22% більше, ніж за відповідний період 2024 року. Однак не всі нарахування коректні. За інформацією юристів і громадських організацій, від 8% до 15% нарахувань містять помилки.

Основні причини зростання нарахувань: збільшення ставок деякими місцевими радами, технічні помилки в системах синхронізації даних, розширення бази платників, помилки в Державному земельному кадастрі і Реєстрі прав, які були автоматично синхронізовані з системою ДПС без перевірки.

Типові помилки в нарахуванні податку

1. Неправильно зазначена адреса.Система ДПС часто отримує некоректні адреси з кадастру. Результат: нарахування податку за адресою, де людина не живе, або за декількома ідентичними адресами.
2. Невірна площа об’єкта.Дані про площу часто розходяться між документами власності та кадастром. ДПС використовує більшу площу, що призводить до завищення податку. Наприклад, власник має квартиру 55 кв.м, але в системі вказано 67 кв.м.
3. Неправильне застосування пільг.Закон передбачає пільги для багатодітних сімей, осіб з інвалідністю, учасників бойових дій та інших категорій. Однак система часто не враховує ці пільги автоматично, тому громадяни повинні самостійно подавати документи.
4. Помилки в площі пільги.Перші 60 кв.м квартири не оподатковуються (для будинків – 120 кв.м), але система часто неправильно розраховує цю пільгу, особливо при кількох об’єктах нерухомості.
5. Нарахування за продане майно.Через затримку синхронізації податок нараховується за нерухомість, яку власник давно продав.
6. Невірна ставка податку.Максимальна ставка не може перевищувати 1,5% від мінімальної зарплати за кв.м (у 2025 році – 120 грн за кв.м). ДПС часто застосовує старі ставки замість актуальних.
7. Подвійне нарахування.Іноді податок нараховується кілька разів за той же об’єкт через технічні помилки.

Де перевірити нарахування податку

Електронний кабінет ДПС (cabinet.tax.gov.ua) – найзручніший спосіб. Авторизуйтесь через КЕП або ID.gov.ua, оберіть розділ «Електронний кабінет для громадян», знайдіть повідомлення-рішення (ППР) з податку на нерухомість. У ППР вказано адресу, площу, ставку, пільги та суму податку.

Мобільний застосунок «Моя податкова» дозволяє переглядати ППР без електронного підпису.

Онлайн-калькулятор ДПС (tax.gov.ua/calculator/realty) – самостійно розрахуйте суму податку. Якщо сума в калькуляторі значно відрізняється від ППР – це сигнал про помилку.

Письмова заява до ДПС – якщо немає електронного підпису, напишіть заяву до територіальної ДПС з проханням провести звірку даних.

Алгоритм дій при виявленні помилки

Крок 1: Підготуйте документи – виписку з Реєстру прав, договір купівлі-продажу, державний акт про власність, план об’єкта, документи про пільги (свідоцтва про народження дітей, довідку про інвалідність).

Крок 2: Напишіть заяву до територіальної ДПС, вказавши ПІБ, податковий номер, адресу об’єкта, суть помилки, коректні дані та прохання про звірку та перерахунок.

Крок 3: Додайте копії документів, які підтверджують коректну інформацію.

Крок 4: Подайте заяву особисто в ДПС, поштою, електронною поштою або через кабінет.

Крок 5: Чекайте рішення. За Податковим кодексом, ДПС повинна провести звірку протягом 30 днів. Якщо виявлені розбіжності, орган зобов’язаний здійснити перерахунок, надіслати нове ППР та скасувати попереднє.

Крок 6: Перевірте нове ППР. Якщо помилки залишилися, напишіть повторну заяву.

Застосування пільг та відповідальність

Перші 60 кв.м житлової нерухомості не оподатковуються, однак багато власників не отримують цю пільгу автоматично. Багатодітні родини (з п’ятьма і більше дітьми) мають право на повне звільнення від податку, але ДПС часто вимагає подання оригіналів свідоцтв.

Важливо: Якщо власник не подав документи про пільги до 1 липня, він може подати їх пізніше. ДПС повинна провести перерахунок та повернути переплачену суму.

Якщо власник сплатив податок на основі неправильного ППР, ДПС повинна повернути переплату без штрафів. Однак якщо власник недоплатив податок (забув про третій об’єкт), він повинен подати уточнюючий розрахунок та сплатити штраф 3% від недоплати.

Рекомендації для власників

Перевіряйте ППР щороку до 1 липня та порівнюйте з документами.

Контролюйте дані в Реєстрі прав – перевіряйте виписку мінімум раз на рік.

Виправляйте помилки в кадастрі негайно, звернувшись до територіального центру оцінки земель.

Надавайте документи про пільги вчасно – до 1 липня звітного року.

Слідіть за змінами законодавства – отримуйте інформацію зі сайту ДПС та від місцевої ради.

Звертайтеся до ДПС негайно при виявленні помилки, не чекайте накопичення боргу.

Зберігайте платіжні документи протягом мінімум трьох років.

Висновки

Помилки в нарахуванні податку на нерухомість є серйозною проблемою для мільйонів українців. Синхронізація даних між державними системами, застарілі дані в кадастрах, технічні помилки призводять до завищених нарахувань.

Однак громадяни мають право на справедливий перерахунок. За Податковим кодексом, власники можуть письмово звернутися до ДПС з проханням провести звірку даних та перерахувати податок при виявленні розбіжностей.

Найголовніше – бути активним і уважним. Перевіряйте ППР щороку, контролюйте дані в Реєстрі прав, звертайтеся до ДПС при першій появі помилки. Систематичний контроль дозволить уникнути серйозних проблем і захистить ваші права як власника нерухомості.

Автор – Олександр Наконечний – адвокат, керівник практики корпоративного та господарського права Адвокатського об’єднання «Юридична компанія «WINNER».

Якщо у вас виникли питання або проблеми, пов’язані з перевіркою правильності нарахування податку на нерухомість, виявленням помилок у ДПС, оскарженням неправильних ППР, поверненням переплачених сум, захистом прав власників нерухомості, консультаціями щодо застосування пільг – звертайтесь до команди професіоналів у сфері податкового та господарського права.