Правительство предлагает приостановить гарантии добросовестных приобретателей: новые риски для рынка недвижимости в проекте бюджета-2026

В сентябре 2025 года правительство внесло в Верховную Раду проект государственного бюджета на 2026 год. Помимо чисто финансовых показателей — доходов, расходов, дефицита и прогнозов макроэкономического развития — документ содержит сопроводительные законодательные инициативы. Среди них особое внимание юристов, нотариального сообщества и рынка недвижимости привлекло предложение временно приостановить действие отдельных положений закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты права собственности добросовестных приобретателей».

Этот закон, принятый в 2023 году в ответ на многочисленные конфликты вокруг двойных продаж недвижимости, судебных споров о реституции и массовые случаи мошенничества в сфере государственной регистрации, установил механизмы, гарантирующие стабильность гражданского оборота. Главная цель закона — защитить добросовестного приобретателя от потери имущества в случаях, когда предыдущая сделка признается недействительной, а риск переходил на собственника по закону.

Суть инициативы правительства
В проекте бюджета-2026 предусмотрено временное приостановление ряда норм этого закона. Как предполагает правительство, речь идет не о полном отмене положений, а о их отложенном действии — на период военного положения и еще на один год после его окончания. Среди правил, которые предлагается приостановить:

• положения о невозможности истребования имущества у добросовестного приобретателя даже в случаях, когда продавец не имел права распоряжаться этим имуществом;
• нормы, ограничивающие полномочия прокуроров и государственных органов в делах, связанных с незаконным выбытие государственного и коммунального имущества;
• механизмы компенсации стоимости имущества за счет государства или территориальной громады в случае невозможности возврата его прежнему собственнику.

Фактически это означает, что государство закладывает приоритет защиты публичных интересов и восстановления прав законных владельцев над гарантией стабильности оборота имущества в частных руках.

Мотивация правительства
Формальной причиной такого шага является сложная экономическая ситуация и необходимость защищать государственный и коммунальный ресурс от незаконного выбытия. По данным государственных структур, во время войны активизировались схемы захвата коммунального и государственного имущества через поддельные судебные решения или незаконные действия регистраторов. В ряде случаев эти объекты оказались в владении третьих лиц, которые считали себя добросовестными приобретателями.

Правительство исходит из того, что сохранение абсолютной защиты приобретателя блокирует возможности государства вернуть незаконно отчужденные земли, здания и другие активы. Это негативно сказывается на бюджетных показателях и балансе государственной собственности.

Таким образом, предлагаемое решение позиционируется как временное, направленное на минимизацию потерь во время войны и в послевоенный переходный период.

Риски для частного сектора
С юридической точки зрения инициатива фактически возвращает рынок недвижимости в состояние правовой неопределенности, существовавшее до принятия «закона о добросовестных приобретателях». Основные риски:

• Отсутствие уверенности в неприкосновенности сделок. Покупатель недвижимости снова сталкивается с угрозой утраты права собственности если сделка продавца признана недействительной.
• Рост судебных споров. Приостановка норм стимулирует государственные органы активнее применять реституцию, что приведет к увеличению числа судов.
• Снижение инвестиционной привлекательности. Иностранные и внутренние инвесторы в условиях военного риска не готовы вкладываться в объекты с нестабильными законодательными гарантиями.
• Сохранение коррупционных практик. Отсутствие окончательной защиты добросовестного собственника создает почву для злоупотреблений на этапе регистрации и в суде.

Позиция профессиональных сообществ
Нотариусы, адвокаты и девелоперы уже выражают тревогу. В профессиональном сообществе отмечают, что введение временных ограничений подрывает ключевой принцип гражданского оборота — стабильность права собственности. Однако часть юристов признаёт, что при массовых посягательствах на государственные активы правительство ищет баланс между частными и публичными интересами.

Высказываются также предложения искать компромиссные варианты:

• установить специальные процедуры проверки сделок с гос- и коммунальным имуществом в период военного положения;
• ввести государственное страхование сделок купли-продажи на случай возможной реституции;
• четко определить перечень имущества, по которому действует приостановка.

Конституционно-правовой аспект
Правозащитники обращают внимание на возможные нарушения Конституции, поскольку статья 41 прямо гарантирует право частной собственности. Несмотря на то что Конституционный суд признавал право государства ограничивать права в условиях войны, пропорциональность и временность таких ограничений должны быть четко регламентированы. Наличие подобных норм в бюджете может стать поводом для их конституционного оспаривания.

Перспективы в Верховной Раде
Вероятность поддержки инициативы высока, исходя из логики бюджетного процесса и обычной практики голосования за правительственный бюджетный пакет. Однако обсуждение в профильных комитетах станет площадкой для дискуссий и значительных изменений со стороны депутатских бизнес-групп.

Выводы
Попытка правительства временно приостановить гарантию добросовестным приобретателям через бюджет отражает текущую ситуацию в украинской правовой политике — баланс между защитой частной собственности и публичным интересом смещается в пользу последнего. Однако инициатива влечёт системные риски для экономики, рынка недвижимости и доверия к правовому порядку в целом. Парламенту предстоит сложный выбор: или гарантировать неприкосновенность прав приобретателей, оставив государство без инструментов возврата активов, или усилить публичный интерес, но подорвать доверие бизнеса к законам. От того, как будет урегулирован вопрос переходного периода, будет зависеть и судьба отдельных дел, и общественное доверие к системе права.

Светлана Круторогова — адвокат Адвокатского объединения «Юридическая компания «WINNER».