Уряд пропонує призупинити гарантії добросовісних набувачів: нові ризики для ринку нерухомості у проекті бюджету-2026

У вересні 2025 року уряд подав до Верховної Ради проект державного бюджету на 2026 рік. Окрім суто фінансових показників – доходів, видатків, дефіциту та прогнозів макроекономічного розвитку – документ містить і супровідні законодавчі ініціативи. Серед них особливу увагу правників, нотаріальної спільноти та ринку нерухомості привернула пропозиція зупинити дію окремих положень закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності добросовісних набувачів».

Цей закон, ухвалений у 2023 році як відповідь на численні конфлікти навколо подвійних продажів нерухомого майна, судових спорів щодо реституції та масові випадки шахрайства у сфері державної реєстрації, встановив механізми, покликані гарантувати стабільність цивільного обороту. Його ключове завдання – захистити добросовісного набувача від втрати майна у випадках, коли попередня угода визнається недійсною, а ризик переходив на власника у силу дії закону.

Суть ініціативи уряду.  У проекті бюджету-2026 передбачено тимчасове зупинення низки норм цього закону. За задумом уряду, мова йде не про повне скасування положень, а лише про їх відтерміновану дію – на період дії воєнного стану та ще протягом одного року після його завершення. Серед правил, що пропонується призупинити:

• положення щодо неможливості витребування майна у добросовісного набувача навіть у випадках, коли продавець не мав права його відчужувати;
• норми, які обмежують повноваження прокурорів та державних органів у справах, пов’язаних із незаконним вибуттям державного та комунального майна;
• механізми компенсації вартості майна за рахунок держави чи територіальної громади у разі неможливості повернення його у власність попереднього власника.

Фактично це означає, що держава закладає пріоритет захисту публічних інтересів та відновлення прав законних власників над гарантіями стабільності обороту майна у приватних руках.

Мотивація уряду.  Формальною причиною такого кроку є складна економічна ситуація і необхідність захищати державний та комунальний ресурс від незаконного відчуження. За даними урядових структур, під час війни активізувалися схеми захоплення комунального й державного майна через підроблені рішення судів чи незаконні дії реєстраторів. У низці випадків ці об’єкти опинилися у власності третіх осіб, які вважали себе добросовісними набувачами.

Уряд виходить із того, що збереження чинності норм про абсолютний захист набувача блокує можливостей держави повернути незаконно відчужені землі, будівлі та інші активи. Це, своєю чергою, негативно впливає і на бюджетні показники, і на баланс державної власності.

Таким чином, запропоноване рішення позиціонується як тимчасове, спрямоване на мінімізацію втрат під час війни та у повоєнний перехідний період.

Ризики для приватного сектора.  З юридичної точки зору пропозиція уряду фактично повертає ринок нерухомості у стан правової невизначеності, що існував до ухвалення «закону про добросовісних набувачів». Основні ризики полягають у наступному:

• Відсутність впевненості у непорушності угод. Покупець нерухомості чи цінного майна знову опиняється перед загрозою втрати права власності у разі визнання недійсним правочину продавця.
• Посилення судових спорів. Призупинення норм стимулюватиме державні органи ширше використовувати інструмент реституції, що неминуче призведе до збільшення судових процесів.
• Зниження інвестиційної привабливості. Іноземні та внутрішні інвестори в умовах воєнного ризику не готові вкладати кошти у придбання об’єктів, якщо законодавчі гарантії нестабільні.
• Збереження корупційних практик. Відсутність остаточності у захисті добросовісного власника створює поле для зловживань як на етапі реєстрації, так і під час судового оскарження.

Позиція професійних спільнот.  Нотаріуси, адвокати та представники девелоперського бізнесу вже висловили занепокоєння. У фаховому середовищі наголошують, що запровадження тимчасових обмежень руйнує головний принцип цивільного обороту – стабільність права власності. Водночас частина юристів визнає, що у ситуації масованих посягань на державні активи уряд має підстави для пошуку балансу між приватними та публічними інтересами.

Прозвучали також пропозиції шукати компромісні моделі, наприклад:

• встановлювати спеціальну процедуру перевірки угод із комунальним і державним майном у період воєнного стану;
• запроваджувати державне страхування угод купівлі-продажу на випадок подальшої реституції;
• чітко визначити перелік категорій майна, щодо яких діє призупинення, аби не поширювати це на весь ринок.

Конституційно-правовий аспект.  Частина правозахисників звертає увагу на можливі порушення Конституції, адже стаття 41 прямо гарантує право приватної власності й його непорушність. Хоча Конституційний Суд визнавав, що держава може обмежувати права у стані війни, пропорційність і тимчасовість таких обмежень мають бути чітко виписані. Наявність у бюджетному законі положень, що змінюють правила цивільного обороту, може стати підставою для їх конституційного оскарження.

Перспективи у Верховній Раді.  Ймовірність підтримки ініціативи Верховною Радою висока, адже вона випливає з логіки бюджетного процесу, де депутати традиційно голосують за урядовий пакет у комплексі. Проте обговорення у профільних комітетах стане майданчиком для інтенсивної дискусії, а ризик внесення змін до законопроекту з боку депутатських груп, орієнтованих на бізнес та девелоперів, залишається значним.

Висновки.  Спроба уряду шляхом бюджету тимчасово призупинити дію окремих гарантій добросовісним набувачам відображає поточний стан української правової політики: баланс між захистом приватної власності та публічним інтересом у період війни зміщується на користь останнього. Разом з тим, така ініціатива несе системні ризики для економіки, ринку нерухомості і довіри до правового порядку в цілому.

Вибір, який стоятиме перед парламентом, непростий: або гарантувати непорушність прав набувачів і тим самим залишити державу без механізмів ефективного повернення вкраденого майна, або ж посилити публічні інтереси, але підірвати впевненість приватного сектору у сталій дії законів. У будь-якому разі, від того, як саме буде врегульоване питання в перехідний період 2026 року, залежатиме не тільки доля конкретних справ, а й загальна довіра суспільства до української системи права.

Світлана Круторогова – адвокат Адвокатського об’єднання «Юридична компанія «WINNER».