Обязаны ли риелторы сообщать в ГНС о договорах аренды

Риелторы, работающие с арендой недвижимости, уже давно не просто посредники: для них установлены отдельные обязанности по отчётности перед налоговой и по финмониторингу, и обновлённые разъяснения ГНС и Минфина подтверждают, что они обязаны сообщать об отдельных договорах аренды — но не во всех случаях и по специальной процедуре.

Когда риелтор обязан отчитаться о договоре аренды
Базовая норма содержится в подп. 170.1.6 Налогового кодекса Украины (НКУ). Она прямо говорит:
субъекты хозяйствования (ФЛП или юрлица), которые осуществляют посредническую деятельность, связанную с предоставлением услуг по аренде недвижимости (риелторы),
обязаны подавать в контролирующий орган по месту своей регистрации информацию о заключённых при их посредничестве гражданско‑правовых договорах аренды,
если одной из сторон договора является физическое лицо — арендодатель.

То есть ключевые условия возникновения обязанности таковы:

1. Вы выступаете именно как посредник, а не как собственник имущества. Если ФЛП сам сдаёт свою квартиру без посредника, норма подп. 170.1.6 НКУ не применяется.
2. Это договор аренды недвижимости (жилой или нежилой), а не разовая услуга или консультация.
3. Арендодатель — физическое лицо (не ФЛП и не юрлицо).

Если хотя бы одно из этих условий отсутствует (например, арендодатель — компания, а риелтор работает только с покупателем‑арендатором без прямого посредничества в отношении собственника), формально обязанность подавать информацию по этой норме не возникает.

Какую именно информацию нужно подать и в какой форме
Для сообщения о договорах аренды предусмотрена отдельная форма — «Информация субъектов хозяйствования, которые осуществляют посредническую деятельность, связанную с предоставлением услуг по аренде недвижимости». Она утверждена приказом Минфина от 13.05.2017 № 497.

Основное:
Информация подаётся в налоговый орган по месту регистрации риелтора (ФЛП/юрлица).
Подача осуществляется в сроки, установленные для подачи налогового расчёта (4ДФ), то есть вместе с квартальной отчётностью.
В форме указываются ключевые данные: стороны договора, объект аренды, дата заключения, срок действия, размер арендной платы и т. п.

Обратите внимание: ГНС в своих разъяснениях подчёркивает, что обязанность подать информацию касается риелторов независимо от того, сколько договоров было заключено в конкретном периоде (хотя бы один или десяток).

Какая ответственность за неподачу информации
За нарушение порядка или сроков подачи такой информации НКУ предусматривает отдельный штраф — ст. 119¹. Сейчас это:
680 грн за каждый случай нарушения впервые;
1360 грн за каждый повторный в течение года.

«Каждый случай» — это каждый договор, о котором риелтор должен был сообщить, но не сделал этого либо сделал с нарушением. Для агентств, заключающих сотни договоров в год, речь идёт уже о существенных суммах риска.

Кроме штрафов, неподача информации может стать поводом для повышенного внимания к деятельности самого риелтора: проверки, запросы, анализ полученных комиссионных доходов и т. п.

Как это соотносится с финмониторингом
Параллельно с налоговыми требованиями риелторы подпадают и под действие законодательства о финансовом мониторинге. Они относятся к специально определённым субъектам первичного финмониторинга при операциях с недвижимостью.

Ключевые моменты:
Риелторы обязаны идентифицировать клиентов и проводить надлежащую проверку (KYC), особенно если сумма операции превышает 400 тыс. грн арендной платы в месяц или по сделке есть подозрения.
В таких случаях они сообщают в Госфинмониторинг о подозрительных операциях через специальный кабинет, отдельно от отчётности в ГНС.
Минфин подчёркивает, что риелторы не должны отчитываться обо всех сделках свыше 400 тыс. грн, а только о подозрительных или подпадающих под критерии финмониторинга. Поэтому не стоит смешивать две плоскости: налоговую обязанность (форма № 497 в ГНС) и финмониторинг (отчётность в системе Госфинмониторинга).

Практические выводы для риелторов

1. Чётко фиксируйте свою роль в каждой сделке: если вы посредник между физлицом‑арендодателем и арендатором, обязанность сообщить ГНС возникает автоматически.
2. Ведите внутренний реестр договоров аренды с базовыми данными для формы, чтобы не пропустить ни одной сделки.
3. Пользуйтесь утверждённой формой и подавайте её вместе с налоговым расчётом в установленные сроки.
4. Проанализируйте прошлые договоры и при необходимости вместе с юристом решите, нужно ли подавать запоздавшие формы и объяснения для минимизации штрафов.
5. По дорогим и нетипичным сделкам аренды (от 400 тыс. грн в месяц) соблюдайте требования финмониторинга и внутренние процедуры выявления подозрительных операций.

Для риелторского бизнеса это означает, что классическая функция «свести арендодателя с арендатором» уже давно дополнилась регуляторными обязанностями — налоговыми и комплаенс‑процедурами. Их игнорирование может обойтись дороже, чем внедрение минимальной системы учёта и отчётности.

Если у вас возникают вопросы или проблемы, связанные с выполнением обязанностей риелтора перед ГНС, заполнением формы по приказу Минфина № 497, рисками штрафов или требованиями финмониторинга, обращайтесь к юристам, специализирующимся на налоговом праве и сделках с недвижимостью.
Автор: Игорь Ясько, управляющий партнёр АО «Юридическая компания “WINNER”», к.ю.н.