Чи зобов’язані рієлтори повідомляти ДПС про договори оренди

Рієлтори з орендою нерухомості вже давно не просто посередники: для них установлено окремі обов’язки щодо звітування в податкову та фінмоніторингу, і оновлені роз’яснення ДПС та Мінфіну підтверджують, що вони повинні повідомляти про окремі договори оренди — але не в усіх випадках і за спеціальною процедурою.

Коли рієлтор зобов’язаний звітувати про договір оренди

Базова норма міститься в п.п. 170.1.6 Податкового кодексу України (ПКУ). Вона прямо говорить:

• суб’єкти господарювання (ФОП або юрособи), які провадять посередницьку діяльність, пов’язану з наданням послуг з оренди нерухомості (рієлтори),
• зобов’язані подавати до контролюючого органу за місцем своєї реєстрації інформацію про укладені за їх посередництвом цивільно‑правові договори оренди,
• якщо однією зі сторін договору є фізична особа — орендодавець.

Тобто ключові умови виникнення обов’язку такі:

1. Ви виступаєте саме як посередник, а не як власник майна. Якщо ФОП сам здає власну квартиру без посередництва — норма п.п. 170.1.6 ПКУ не працює.
2. Це договір оренди нерухомості(житлової чи нежитлової), а не разове надання послуги чи консультації.
3. Орендодавець — фізична особа(не ФОП і не юрособа).

Якщо хоча б одна з цих умов відсутня (наприклад, орендодавець — компанія, а рієлтор працює виключно із покупцем‑орендарем без прямого посередництва щодо власника), формально обов’язок подавати інформацію за цією нормою не виникає.

Яку саме інформацію потрібно подати та в якій формі

Для повідомлення про договори оренди передбачена окрема форма — «Інформація суб’єктів господарювання, які провадять посередницьку діяльність, пов’язану з наданням послуг з оренди нерухомості». Вона затверджена наказом Мінфіну від 13.05.2017 № 497.

Основні моменти:

• Інформація подається до податкового органу за місцем реєстрації рієлтора (ФОП/юрособи).
• Подання відбувається у строки, передбачені для подання податкового розрахунку (4ДФ) — тобто разом з квартальною звітністю.
• У формі вказуються ключові дані: сторони договору, об’єкт оренди, дата укладення, строк дії, розмір орендної плати тощо.

Зверніть увагу: ДПС у своїх роз’ясненнях підкреслює, що обов’язок подати інформацію стосується рієлторів незалежно від того, скільки договорів було укладено в конкретному періоді (хоч один, хоч десяток).

Яка відповідальність за неподання інформації

За порушення порядку або строків подання такої інформації ПКУ передбачає окремий штраф — ст. 119¹. Сьогодні це:

• 680 грн за кожен випадок порушення вперше;
• 1360 грн за кожен повторний протягом року.

«Кожен випадок» — це кожен договір, про який рієлтор мав повідомити, але не зробив цього, або зробив із порушенням. Для агенцій, що укладають сотні договорів на рік, йдеться вже про відчутні суми ризику.

Окрім штрафів, неподання інформації може стати підставою для додаткової уваги до діяльності самого рієлтора: перевірки, запити, аналіз отриманих комісійних доходів і т. ін.

Як це співвідноситься з фінмоніторингом

Паралельно з податковими вимогами рієлтори потрапляють ще й у поле дії законодавства про фінансовий моніторинг. Вони належать до спеціально визначених суб’єктів первинного фінмоніторингу при операціях з нерухомістю.

Ключові моменти:

• Рієлтори зобов’язані ідентифікувати клієнтів і здійснювати належну перевірку (KYC), особливо якщо сума операції перевищує 400 тис. грн орендної плати на місяць або щодо угоди є підозри.
• В такому разі вони повідомляють Держфінмоніторинг про підозрілі операції через спеціальний кабінет, окремо від звітування до ДПС.

Мінфін наголошує, що рієлтори не мають звітувати про всі угоди понад 400 тис. грн, а лише про підозрілі або такі, що підпадають під критерії фінмоніторингу. Тож не варто змішувати дві різні площини: податковий обов’язок (форма № 497 до ДПС) і фінмоніторинг (звітність у системі Держфінмоніторингу).

Практичні висновки для рієлторів

1. Чітко фіксуйте свою роль у кожній угоді: якщо ви посередник між фізособою‑орендодавцем і орендарем, обов’язок повідомити ДПС виникає автоматично.
2. Ведіть внутрішній реєстр орендних договорів із базовими даними для форми, щоб не пропустити жодну угоду.
3. Користуйтеся затвердженою формою та подавайте її разом із податковим розрахунком у встановлені строки.
4. Проаналізуйте минулі договори та за потреби з юристом вирішіть, чи подавати запізнілі форми й пояснення для мінімізації штрафів.
5. Для дорогих і нетипових угод оренди (від 400 тис. грн на місяць) дотримуйтеся вимог фінмоніторингу та внутрішніх процедур виявлення підозрілих операцій.

Для рієлторського бізнесу це означає, що класична функція «звести орендодавця з орендарем» уже давно доповнилася регуляторними обов’язками — податковими й комплаєнс‑процедурами. Їх ігнорування може коштувати дорожче, ніж налаштування мінімальної системи обліку та звітності.

Якщо у вас виникли питання або проблеми, пов’язані із виконанням обов’язків рієлтора перед ДПС, заповненням форми за наказом Мінфіну № 497, ризиками штрафів чи вимогами фінансового моніторингу, зверніться до юристів, які спеціалізуються на податковому праві та операціях з нерухомістю.

Автор: Ігор Ясько, керуючий партнер АО «Юридична компанія “WINNER”», к.ю.н.