Коэффициент 1,08: как индексация нормативной денежной оценки (НДО) повлияет на налоги на землю в 2026 году

Для расчета налоговых обязательств в 2026 году будет применяться коэффициент индексации нормативной денежной оценки земель за 2025 год в размере 1,08, что уже официально подтверждено Госгеокадастром и налоговыми органами и означает очередное увеличение налоговой нагрузки на владельцев и пользователей земли. Этот коэффициент является унифицированным для всех категорий земель и видов угодий, включая сельскохозяйственные, поэтому будет влиять как на земельный налог и арендную плату за земли государственной и коммунальной собственности, так и на единый налог плательщиков четвертой группы, а следовательно — на финансовые модели как аграрного сектора, так и коммерческой недвижимости.

Нормативная денежная оценка (НДО) является базой налогообложения для большинства платежей, связанных с землей: земельного налога, арендной платы за государственные и коммунальные участки, единого налога группы 4, а также используется при определении минимального налогового обязательства (МНО). Ежегодная индексация НДО осуществляется на основании индекса потребительских цен за предыдущий год в соответствии со статьей 289 Налогового кодекса Украины, а новое значение коэффициента применяется кумулятивно к результатам оценки предыдущих лет. То есть для плательщиков, которые давно не обновляли выписки из технической документации по НДО, фактическая налоговая нагрузка может оказаться существенно выше ожидаемой из‑за последовательного применения коэффициентов индексации за несколько лет.

Единый коэффициент 1,08 для всех земель означает отсутствие дифференциации между сельскохозяйственными угодьями, землями жилой и общественной застройки, промышленными и другими категориями, что упрощает расчеты, но одновременно лишает местные общины и плательщиков возможности гибко реагировать на отраслевые особенности. Для аграриев это означает, что НДО, которая уже является ключевым параметром при расчете налога для плательщиков группы 4 и МНО, будет еще раз увеличена, что напрямую скажется на себестоимости продукции и маржинальности производства. Для владельцев и пользователей коммерческих земель под бизнес‑центры, логистические склады, торговые центры рост НДО за счет индексации трансформируется в увеличение фискальной нагрузки, которую необходимо учитывать при бюджетировании и ценообразовании.

В то же время важно понимать, что коэффициент 1,08 влияет на разные налоги по‑разному и в разное время. Так, НДО с учетом этого коэффициента является базой для расчета земельного налога и арендной платы в 2026 году, тогда как для определения МНО за 2025 год применяется НДО по состоянию на 1 января 2025 года с индексацией за 2024 год (1,12), без учета коэффициента 1,08. Ошибка в разграничении периодов и коэффициентов может привести к некорректному начислению как земельного налога, так и МНО, что, в свою очередь, создает риски доначислений, штрафов и налоговых споров. Поэтому плательщикам следует четко разделять, для каких платежей и за какой период применяется каждый конкретный индекс инфляции и соответствующий коэффициент индексации НДО.

Помимо сугубо фискального эффекта, введение коэффициента 1,08 имеет и стратегическое значение для бизнеса. Рост НДО автоматически увеличивает фискальную нагрузку на земельный банк предприятия, что может вынудить владельцев пересмотреть целесообразность удержания неэффективных участков или изменить структуру землепользования. Для аграрных компаний это может означать необходимость отказа от части низкопродуктивных земель либо поиск дополнительных источников монетизации, например, за счет изменения профиля использования участка или заключения новых договоров аренды. Для девелоперов и владельцев коммерческой недвижимости пересмотр НДО и ее индексация напрямую влияют на рентабельность инвестиционных проектов, окупаемость строительства и уровень арендных ставок.

Отдельного внимания требует взаимосвязь индексации НДО с полномочиями органов местного самоуправления. Местные советы устанавливают ставки земельного налога и арендной платы в пределах, определенных Налоговым кодексом, однако базой для их применения является именно проиндексированная НДО, которая определяется на центральном уровне. Это означает, что даже при неизменных ставках налога фактическая налоговая нагрузка на плательщиков в 2026 году возрастет автоматически за счет коэффициента 1,08. В общинах с крупными массивами сельскохозяйственных земель, промышленными зонами или курортной недвижимостью это может стать существенным источником дополнительных поступлений в местные бюджеты, но одновременно — фактором напряженности в отношениях с плательщиками.

Для минимизации налоговых рисков бизнесу стоит уже сейчас провести инвентаризацию земельного банка и имеющихся выписок по НДО. Необходимо проверить, когда именно проводилась последняя нормативная денежная оценка, какие коэффициенты индексации уже были учтены в текущей стоимости и как изменение НДО за счет коэффициента 1,08 повлияет на размер земельного налога, арендной платы и единого налога группы 4 в 2026 году. Также целесообразно смоделировать несколько сценариев налоговой нагрузки в зависимости от изменения площадей земельных участков в пользовании, пересмотра ставок местными советами и возможных изменений в учетной политике.

На практике важно обеспечить надлежащую коммуникацию между финансовой службой, земельными специалистами и юридическим отделом компании. Решения о приобретении, аренде или отчуждении земельных участков должны приниматься с учетом актуальной и прогнозной НДО, а не только рыночной стоимости или оперативных потребностей бизнеса. Юридические консультанты могут помочь правильно интерпретировать нормы Налогового кодекса относительно индексации, проверить корректность применения коэффициентов в налоговых расчетах и подготовить аргументацию на случай налогового спора. В частности, речь идет об анализе решений местных советов, актуальности технической документации по землеустройству, сроков и оснований для проведения новой оценки, а также об оценке целесообразности обжалования результатов НДО в специфических ситуациях.

Если у вас возникают вопросы или сложности, связанные со структурой вашего земельного банка, правильностью применения коэффициента индексации 1,08 или расчетом налоговых обязательств по земле в 2026 году, рекомендуется своевременно обратиться за профессиональной правовой и налоговой консультацией.

Автор – Светлана Круторогова, адвокат Адвокатского объединения «Юридическая компания «WINNER».