Коефіцієнт 1,08: як індексація НГО вплине на податки за землю у 2026 році

Для розрахунку податкових зобов’язань у 2026 році застосовуватиметься коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2025 рік у розмірі 1,08, що вже офіційно підтверджено Держгеокадастром та податковими органами і означає чергове зростання податкового навантаження на власників та користувачів землі.  Цей коефіцієнт є уніфікованим для всіх категорій земель і видів угідь, включно із сільськогосподарськими, тому впливатиме як на земельний податок і орендну плату за землі державної та комунальної власності, так і на єдиний податок платників четвертої групи, а отже — на фінансові моделі як аграрного сектору, так і комерційної нерухомості.

Нормативна грошова оцінка (НГО) є базою оподаткування для більшості платежів, пов’язаних із землею: земельного податку, орендної плати за державні й комунальні ділянки, єдиного податку групи 4, а також використовується при визначенні мінімального податкового зобов’язання (МПЗ).  Щорічна індексація НГО здійснюється на підставі індексу споживчих цін за попередній рік відповідно до статті 289 Податкового кодексу України, а нове значення коефіцієнта застосовується кумулятивно до результатів оцінки попередніх років.  Тобто для платників, які давно не оновлювали витяги з технічної документації щодо НГО, фактичне податкове навантаження може виявитися суттєво вищим, ніж очікувалося, через послідовне застосування коефіцієнтів індексації за кілька років.

Єдиний коефіцієнт 1,08 для всіх земель означає відсутність диференціації між сільськогосподарськими угіддями, землями житлової та громадської забудови, промисловими й іншими категоріями, що спрощує розрахунки, але одночасно позбавляє місцеві громади та платників можливості гнучко реагувати на галузеві особливості.  Для аграріїв це означає, що НГО, яка вже є ключовим параметром при обчисленні податку для платників групи 4 і МПЗ, буде ще раз збільшена, що безпосередньо позначиться на собівартості продукції та маржинальності виробництва.  Для власників та користувачів комерційних земель під бізнес-центрів, логістичних складів, торгових центрів зростання НГО через індексацію трансформується у збільшення фіскального навантаження, яке треба враховувати в бюджетуванні та ціноутворенні.

Водночас важливо розуміти, що коефіцієнт 1,08 впливає на різні податки по‑різному й у різний час. Так, НГО з урахуванням цього коефіцієнта є базою для розрахунку земельного податку та орендної плати у 2026 році, тоді як для визначення МПЗ за 2025 рік застосовується НГО станом на 1 січня 2025 року з індексацією за 2024 рік (1,12), без урахування коефіцієнта 1,08.  Помилка в розмежуванні періодів і коефіцієнтів може призвести до некоректного нарахування як земельного податку, так і МПЗ, що, у свою чергу, створює ризики донарахувань, штрафів та податкових спорів.  Тому платникам слід чітко відокремлювати, для яких платежів і за який період застосовується кожен конкретний індекс інфляції та відповідний коефіцієнт індексації НГО.

Крім суто фіскального ефекту, запровадження коефіцієнта 1,08 має і стратегічний вимір для бізнесу. Зростання НГО автоматично збільшує фіскальне навантаження на земельний банк підприємства, що може змусити власників переглянути доцільність утримання малоефективних ділянок або змінити структуру землекористування.  Для аграрних компаній це може означати необхідність відмови від частини низькопродуктивних земель або пошук додаткових джерел монетизації, наприклад, через зміну профілю використання ділянки чи укладення нових договорів оренди.  Для девелоперів та власників комерційної нерухомості перегляд НГО та її індексація впливають на рентабельність інвестиційних проєктів, окупність будівництва та рівень орендних ставок.

Окремої уваги потребує взаємозв’язок індексації НГО з повноваженнями органів місцевого самоврядування. Місцеві ради встановлюють ставки земельного податку та орендної плати в межах, визначених Податковим кодексом, однак базою для їхнього застосування є саме проіндексована НГО, яка визначається на центральному рівні.  Це означає, що навіть за незмінних ставок податку фактичне податкове навантаження на платників у 2026 році зросте автоматично за рахунок коефіцієнта 1,08.  У громадах із значними масивами сільськогосподарських земель, промислових зон або курортної нерухомості це може стати суттєвим джерелом додаткових доходів місцевих бюджетів, але водночас — фактором напруги у відносинах із платниками.

Для мінімізації податкових ризиків бізнесу варто вже зараз провести інвентаризацію земельного банку та наявних витягів щодо НГО. Потрібно перевірити, коли саме проводилась остання нормативна грошова оцінка, які коефіцієнти індексації вже були враховані в поточній вартості та як саме зміна НГО через коефіцієнт 1,08 вплине на розмір земельного податку, орендної плати та єдиного податку групи 4 у 2026 році.  Доцільно також змоделювати кілька сценаріїв податкового навантаження залежно від зміни площ земельних ділянок у користуванні, перегляду ставок місцевими радами та можливих змін в обліковій політиці.

У практичній площині важливо забезпечити належну комунікацію між фінансовою службою, земельними фахівцями та юридичним відділом компанії. Рішення про придбання, оренду чи відчуження земельних ділянок мають прийматися з урахуванням актуальної та прогностичної НГО, а не лише ринкової вартості чи оперативних потреб бізнесу.  Юридичні радники можуть допомогти правильно інтерпретувати норми Податкового кодексу щодо індексації, перевірити коректність застосування коефіцієнтів у податкових розрахунках та підготувати аргументацію на випадок податкового спору.  Зокрема, йдеться про аналіз рішень місцевих рад, актуальності технічної документації із землеустрою, строків та підстав для проведення нової оцінки, а також про оцінку доцільності оскарження результатів НГО у специфічних ситуаціях.

Якщо у вас виникли питання або проблеми, пов’язані із структурою вашого земельного банку, правильністю застосування коефіцієнта індексації 1,08 чи розрахунком податкових зобов’язань за землю у 2026 році, варто своєчасно звернутися за фаховою правовою та податковою консультацією.

Автор – Автор – Світлана Круторогова, адвокат Адвокатського об’єднання «Юридична компанія «WINNER».