Контроль рынка недвижимости: правительство готовит ужесточение

На украинском рынке недвижимости готовятся новые изменения, призванные сделать операции с жильём более прозрачными и контролируемыми со стороны государства. Правительство и налоговые органы усиливают мониторинг сделок купли‑продажи и аренды жилья, объясняя це необходимостью борьбы с уклонением от уплаты налогов, теневыми доходами и отмыванием средств. Для бизнеса, риелторов и граждан это означает не только больше отчётности, но и рост административной нагрузки, тогда как для государства новые правила сулят увеличение бюджетных поступлений и контроль над нелегальными доходами.

Фискальные мотивы: почему усиливают контроль
Главная причина изменений — необходимость сократить теневой рынок аренды, где значительная часть сделок заключается неофициально, а налоги платят лишь отдельные арендодатели. В условиях войны и восстановления это оборачивается миллиардными ежегодными потерями для государства, поэтому рынок недвижимости становится одним из ключевых направлений усиленного контроля. Логика проста: каждый, кто получает доход от владения жильём, должен платить налоги так же, как любой другой плательщик.

Новые инструменты контроля
Планируется расширить обмен данными между госреестрами: налоговая получит прямой доступ к реестру вещных прав, нотариальным реестрам и базам банковских операций, что позволит отслеживать сделки в режиме реального времени. Также создадут электронный реестр договоров аренды жилья, куда будут вноситься все письменные договоры с данными о сторонах, сумме аренды и сроке дії. Для сделок купли‑продажи усилят идентификацию сторон через BankID или КЭП, а нотариусы будут обязаны сообщать налоговой о каждом факте отчуждения недвижимости одновременно с внесением записи в Госреестр прав.

Влияние на рынок аренды
Рынок аренды традиционно считается самым «серым» сегментом недвижимости: многие владельцы сдают жильё без договоров, обходя налоговый учёт, или используют фиктивные краткосрочные соглашения, чтобы избежать налогообложения. Новые механизмы должны сделать этот сегмент видимым для государства. Ожидается, что после введения электронной регистрации договоров и усиления банковского мониторинга оборот наличных в аренде сократится, владельцам будет сложнее скрывать доходы, а арендаторы получат больше правовой защиты — официальный договор станет підставою вимагать повернення залога и защиты от необоснованного выселения. Вместе с тем эксперты опасаются, что часть собственников временно откажется от сдачи жилья из‑за налоговой нагрузки, что может сократить предложение и поднять цены на аренду, особенно в крупных городах.

Как будут контролировать куплю‑продажу
При сделках купли или продажи жилья ключевым станет вопрос декларирования доходов. Налоговая служба разрабатывает алгоритм автоматического сопоставления суммы в договоре с реальной рыночной ценой аналогичных объектов в регионе; сделки по явно заниженной цене система помечать как рискованные. Роль банков усилится: они обязаны сообщать налоговой о сомнительных транзакциях с крупными суммами или регулярной активностью на счетах физлиц. В перспективе государство намерено ограничить расчёты наличными — операции свыше определённого порога (предположительно 200–300 тыс. грн) должны проходить только через банковские счета, что позволит прозрачно отслеживать движение средств и снижать риски отмывания денег через недвижимость.

Реакция рынка и профсообщества
Риелторы, застройщики и нотариусы реагируют на нововведения неоднозначно: с одной стороны, прозрачность сделок усиливает гарантії законності, с другой — дополнительная бюрократия может замедлить оформление и удорожить услуги. Представители рынка предупреждают, что чрезмерное фискальное давление может подтолкнуть часть владельцев к неофициальным схемам, однако большинство экспертов соглашаются, что в долгосрочной перспективе прозрачный рынок снижает правовые риски и повышает доверие к инвестициям в жильё.

Международный опыт
Украина движется в сторону европейских практик, где налоговый контроль в сфере недвижимости является нормой. В Польше, например, все договоры аренды подлежат обязательной регистрации, а налог (8,5–12,5%) уплачивается автоматически через онлайн‑декларацию. В Италии действует режим «Cedolare secca», который упрощает налогообложение доходов от аренды при условии официальной регистрации договора. Для Украины подобний підхід може стати перехідним етапом: государство может ввести льготную ставку для тех, кто впервые официально декларирует доходы от аренды, стимулюючи легализацию без чрезмерного финансового давления.

Юридические риски и будущие тенденции
Усиление контроля может привести к росту числа судебных споров, особенно когда налоговая будет доначислять налоги по косвенным признакам дохода или рыночной стоимости, поэтому юристы советуют тщательно оформлять сделки, хранить платёжные документы и избегать «серых» наличных расчётов. Дополнительно обсуждается введение электронного декларирования недвижимости для физлиц, что позволит автоматически выявлять расхождения между декларациями и данными реестров. Экономисты ожидают, что повышение прозрачности рынка недвижимости укрепит макрофинансовую стабильность, а легализация сегмента аренды может ежегодно приносить бюджету более 10 млрд грн.

Вывод
Усиление государственного контроля за сделками купли‑продажи и аренды жилья — неизбежный этап развития экономической системы Украины. Несмотря на первоначальные сложности для участников рынка, в перспективе это должно укрепить правовое государство, сократить теневой сектор и повысить доверие между гражданами и госинститутами. Если у вас возникают вопросы или проблемы, связанные с налогообложением, оформлением договоров аренды или легализацией доходов от недвижимости, стоит обратиться к специалистам по налоговому и юридическому консалтингу, чтобы подобрать оптимальное решение.

Автор — Светлана Круторогова, адвокат Адвокатского объединения «Юридическая компания “WINNER”».