Нормативная денежная оценка земель–2025: индексация и влияние на налоги

Индексация нормативной денежной оценки (НДО) земель за 2025 год осуществляется с применением единого коэффициента 1,08 для всех категорий земель и видов угодий, а индексация проводится кумулятивно с учетом коэффициентов предыдущих лет в соответствии со статьей 289 Налогового кодекса Украины. Это напрямую будет влиять на размер платы за землю, арендной платы за участки государственной и коммунальной собственности, минимального налогового обязательства, а также других платежей, где база расчета привязана к НДО.
Нормативная денежная оценка и ее роль
Нормативная денежная оценка земель является базовой стоимостной характеристикой земельного участка, рассчитываемой по установленным методикам с учетом его местоположения, целевого назначения, качественных характеристик почв и инфраструктурного обеспечения. Именно от НДО отталкиваются при определении:
суммы земельного налога;
арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности;
минимального налогового обязательства для владельцев/пользователей сельхозземель;
арендной платы в частных договорах, где стороны прямо привязывают арендную плату к НДО.
Таким образом, изменение НДО через ежегодную индексацию транзитом увеличивает или уменьшает налоговую нагрузку и платежи за землю для юридических и физических лиц.
Правовые основания индексации за 2025 год
Общий порядок индексации НДО определен статьей 289 Налогового кодекса Украины, которая предусматривает, что ежегодно по индексу потребительских цен (ИПЦ) за предыдущий год рассчитывается коэффициент индексации НДО. Если индекс потребительских цен превышает 115%, для расчета коэффициента индексации применяется предельное значение 115%, что ограничивает чрезмерный рост НДО в условиях высокой инфляции.
По информации Госстата, индекс потребительских цен за 2025 год составил 108,0%, что и стало основанием для определения коэффициента индексации НДО земель на уровне 1,08. Госгеокадастр отдельным сообщением проинформировал, что указанный коэффициент применяется ко всем категориям земель и видам земельных угодий, без деления на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные земли, что продолжает тенденцию 2023–2024 годов с единым коэффициентом.
Коэффициент индексации 1,08 и кумулятивность
Значение коэффициента индексации НДО за 2025 год составляет 1,08, то есть нормативная денежная оценка, определенная по состоянию на 1 января 2025 года, подлежит увеличению на 8% при переходе к расчетам по состоянию на 1 января 2026 года. Важно, что этот коэффициент применяется к уже проиндексированной НДО, поскольку Налоговый кодекс устанавливает кумулятивный подход: коэффициенты индексации за разные годы перемножаются в зависимости от даты проведения последней нормативной денежной оценки конкретного участка.
Например, если последняя НДО участка была проведена в 2021 году, для определения НДО по состоянию на 1 января 2026 года необходимо последовательно применить коэффициенты индексации за 2022, 2023, 2024 и 2025 годы (в том числе 1,15; 1,051; 1,12; 1,08), то есть фактически перемножить их. Такой механизм обеспечивает отражение накопленного инфляционного эффекта в стоимости земли, но одновременно повышает «чувствительность» налоговой базы к ежегодным изменениям индексов потребительских цен.
Практическое влияние на налоги и МНО в 2025/2026 годах
Индексация НДО за 2025 год напрямую будет влиять на расчет налоговых обязательств по плате за землю за 2026 год, поскольку базой для налогообложения является НДО по состоянию на 1 января 2026 года с учетом индексации на коэффициент 1,08. Для земель, не относящихся к сельскохозяйственным угодьям, плательщики обязаны индексировать базовую величину НДО на соответствующий коэффициент, иначе налоговые обязательства будут определены некорректно и могут стать предметом доначислений.
Отдельного внимания требует влияние индексации НДО на минимальное налоговое обязательство (МНО) в отношении земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве. Формула для расчета МНО предусматривает использование НДО земельного участка (или НДО 1 га пашни по области) уже с учетом коэффициента индексации, а потому повышение НДО через индексацию за 2025 год автоматически будет увеличивать размер МНО. Это означает, что даже при отсутствии изменений в ставках налогов и коэффициентах в формуле МНО налоговая нагрузка на владельцев и пользователей земель постепенно растет за счет инфляционных процессов, отраженных в НДО.
Технические аспекты применения индексации в 2026 году
На практике важно учитывать, что выписки из НДО, сформированные Госгеокадастром в период с 1 по 15 января 2026 года, не содержат коэффициента индексации за 2025 год, поскольку соответствующая информация была обнародована позже. Поэтому суммы НДО, указанные в таких выписках, требуют самостоятельного перерасчета путем умножения на коэффициент 1,08, чтобы получить корректную базу для налоговых расчетов за 2026 год.
Плательщикам налогов и бухгалтерам целесообразно:
проверить дату формирования выписок из НДО, которые используются для расчета платы за землю и арендной платы;
в случае формирования выписок в период до включения индексации за 2025 год – провести корректировку путем умножения на 1,08 или заказать актуализированную выписку в Госгеокадастре.
Выводы для землевладельцев и бизнеса
Индексация НДО за 2025 год с коэффициентом 1,08 является относительно «мягкой» по сравнению с некоторыми предыдущими годами, однако в сочетании с кумулятивным механизмом она продолжает тенденцию постепенного роста налоговой нагрузки на землю. Для плательщиков это означает необходимость заблаговременно оценить влияние индексации на размер земельного налога, арендной платы и МНО, пересмотреть бюджеты на 2026 год и, при необходимости, инициировать пересмотр условий договоров аренды, привязанных к НДО.
Если у вас возникли вопросы или проблемы, связанные с индексацией нормативной денежной оценки земель за 2025 год, расчетом платы за землю, минимального налогового обязательства или пересмотром договоров аренды, целесообразно обратиться за профессиональной налогово-юридической консультацией, чтобы корректно применить коэффициент 1,08, избежать доначислений и штрафов и оптимизировать налоговую нагрузку с учетом актуальной нормативной денежной оценки ваших земельных участков.
Автор – Юлия Попадын, адвокат практики налогового и жилищного права Адвокатского объединения «Юридическая компания «WINNER».