Українці мають оновити дані про нерухомість у держреєстрі: кого це стосується?

Питання права власності на нерухомість — одна з основних гарантій стабільності, безпеки та відчуття майнового статусу для кожного громадянина України. Історично українська система реєстрації нерухомості була складною і часто суперечливою. Протягом десятиріч існували різні паперові реєстри, свідоцтва, акти й рішення органів місцевої влади. Ситуація почала змінюватися із введенням у 2013 році сучасного Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Однак мільйони об’єктів, оформлених до цього моменту, залишилися юридично невидимими для нової цифрової системи, чим значно підвищили ризики і проблеми для власників.

Чому виникла потреба у перереєстрації?

У старому порядку реєстрації діяли локальні бюро технічної інвентаризації (БТІ), державні акти, судові рішення, ордери й навіть рукописні довідки. Дані про такі об’єкти залишалися в архівних книгах і системах, не інтегрованих у державний електронний реєстр. На практиці це означає: держава не гарантує захисту вашого права на нерухомість у випадку судового спору, шахрайських дій чи спадкування — якщо вона не внесена до ДРРП.

З 2013 року змінився принцип, і єдиним офіційним підтвердженням права власності стала інформація у Державному реєстрі — це дозволяє швидко перевірити, оскаржити чи підтвердити право для будь-якої третьої сторони, банку, нотаріуса чи суду.

Чи обов’язкова перереєстрація? Що каже закон

Згідно з останніми роз’ясненнями Мін’юсту та положеннями Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, власник має право — але не зобов’язання — звернутися для держреєстрації майна, набутого до 2013 року. Ця процедура є безоплатною й добровільною: заявник обирає сам, чи хоче перенести свої документи у цифровий реєстр.

Однак якщо власник планує продавати, дарувати, спадкувати чи закладати таку нерухомість у банку, відсутність реєстрації в ДРРП унеможливить легальні операції. Аналогічне стосується державних компенсацій за зруйноване житло: для виплат держава вимагає електронний запис у єдиному реєстрі.

Логіка нових змін: ризики для власників

Старі “паперові” права, навіть якщо оформлені законно, у 2025-2026 роках потрапляють у зону підвищених ризиків:

• Шахрайство: Підробка свідоцтв, дублювання документів, спроби зареєструвати об’єкт на сторонню особу — все це типові загрози для нерухомості поза новим реєстром.
• Блокування операцій: Без внесення до ДРРП нотаріус не зможе посвідчити угоду, а банки не дадуть кредит під таку заставу.
• Суди й спадщина: Судові спори практично завжди вирішуються на користь того, чия інформація підтверджена у державному електронному реєстрі.
• Втрата компенсацій: Військовий стан і масові руйнування підняли актуальність підтвердження прав — лише “діджиталізована” нерухомість має шанси на компенсацію.

Як відбувається процедура перереєстрації

1. Підготовка пакету документів.Знадобиться паспорт, ідентифікаційний код, оригінал правовстановлювального документа (свідоцтво, договір купівлі-продажу, акт, рішення суду), витяг з БТІ (за наявності), документи на землю (якщо це ділянка).
2. Звернення до нотаріуса або ЦНАП.Власник самостійно обирає суб’єкта — нотаріус/реєстратор діє у межах області за місцем розташування об’єкта, для низки регіонів діє принцип екстериторіальності.
3. Заява та перевірка.Нотаріус/реєстратор перевіряє документи (за потреби — проводить додаткову ідентифікацію).
4. Внесення інформації в ДРРП.Дані вносяться в електронну базу, власник отримує витяг та (опціонально) оновлений технічний паспорт на об’єкт.
5. Терміни та вартість.Операція безкоштовна (адміністративний збір не стягується), термін — 5-10 робочих днів. За складних випадків строки можуть збільшитись.

Виклики і питання майбутнього

• Війна і віддаленість архівів: Якщо документи втрачено чи знищено, процес потребує відновлення документів через суд або архіви місцевого БТІ.
• Реформа інвентаризації: Власники нерухомості без оновленої технічної документації можуть зіткнутись із вимогою провести додаткову інвентаризацію або погодити зведені зміни.
• Діджиталізація: Із 2024 року частина процедур доступна онлайн через «Дію», що спрощує реєстрацію — особливо для тих, хто вже має електронний підпис.
• Ризик недійсності: Залишаючи нерухомість лише з «паперовим» документом, власник фактично знижує статус права і ризикує його втратити при втраті документів.

Юридичний і соціальний вимір змін

Головний посил останніх років: без державної реєстрації навіть законно оформлене майно поза межами ДРРП може бути визнане спірним у будь-якій юридичній ситуації. Для захисту, легкості наслідування, отримання допомоги від держави, залучення фінансування або убезпечення від махінацій цифрова перереєстрація стає не лише трендом, а й реальною гарантією приватної власності.

Зміни відображаються й у глобальній тенденції до transparency (прозорості) та “єдиного поля даних” — у ЄС аналогічні цифрові платформи (наприклад, польський електронний кадастр) є основою ринку нерухомості.

Підсумок: діяти потрібно вже зараз

Перереєстрація прав власності на документи до 2013 року надає:

• захист від рейдерства і підробки,
• можливість оперувати майном у будь-якій сучасній угоді,
• право на державні виплати і страховки,
• просту передачу у спадщину,
• доступ до цифрової державної інфраструктури.

В умовах реформ, воєнного стану й загальної діджиталізації залишатись у «паперовій зоні» стає небезпечно. Перенесення даних до ДРРП — це не просто вимога, а сучасна реальність гарантії вашого права власності та спокою для сім’ї.

Світлана Круторогова – адвокат АО «Юридична компанія «WINNER».

Якщо у вас виникли додаткові питання або ви потребуєте експертної поради щодо цієї теми — звертайтеся за консультацією! Наші фахівці допоможуть знайти найкраще рішення для вашої ситуації, враховуючи актуальні зміни законодавства та практику. Залиште заявку або зв’яжіться з нами зручним для вас способом — і отримайте професійну підтримку вже сьогодні.

З повагою, компанія «WINNER».